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부동산 매매 계약 파기(해지) 대처법은?
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부동산 용어정리! 계약금? 위약금? 부동산 계약 전 필독 > 업데이트 | 법무법인 참솔

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계약 해지하면 계약금을 돌려받을 수 있나요? – 생활 속 법률 이야기(8) – 정책뉴스 | 뉴스 | 대한민국 정책브리핑

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서울시 50플러스포털 | [50+포탈]집값 오르니 안 판다고? 부동산 계약 파기, 이렇게 막아 보세요!

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계속거래등의해지·해제에따른위약금및대금의환급에관한산정기준

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부동산 계약할 때 위약금 조항 없다면 계약금은 – 중기이코노미

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부동산 계약할 때 위약금 조항 없다면 계약금은 - 중기이코노미
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부동산 계약취소시 위약금

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부동산 계약파기시 위약금 세금

부동산 계약취소시 위약금
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부동산 용어정리! 계약금? 위약금? 부동산 계약 전 필독 > 업데이트

사람들은 살아가면서 많은 계약을 맺습니다. 사소한 계약도있고 중대한 결정이 필요한 큰 계약까지 종류도 다양한데요. 그 중에서도 부동산 계약은 빠질 수 없죠. 부동산 계약은 임대차계약, 부동산 매매계약 등 다양합니다. 이러한 계약을 하면서 많이 접할 수 있는 것이 바로 계약금, 해약금, 위약금이라는 용어입니다. 그런데 대부분의 사람들이 해당 용어들의 차이를 제대로 알지 못해 피해를 보게 되는 경우가 많은데요. 따라서 부동산 용어들을 제대로 파악해주는 것이 필요합니다.

만약 A씨가 B씨로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결하면서 매매대금 5억원의 20%인 1억원을 계약금으로 지급했다가, A씨가 해당 매매계약의 진행을 원하지 않을 경우 A씨는 계약금을 반드시 포기해야 할까요?

계약금이란?

계약금이란 계약을 체결했거나 계약이 성립된 후 채무의 이행기까지 계약의 징표로서 일방이 상대방에 대해 교부하는 금전 또는 기타의 유가물을 말합니다. 부동산 계약에서는 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하는 것이 관행입니다. 민법에서는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 보고 있는데요. 하지만 위약금은 반드시 계약 당사자 사이에서의 약정이 필요합니다. 부동산 계약을 하는데 있어 A씨가 매매계약의 이행을 원하지 않는다면 계약을 해제하면 됩니다. 일반적인 부동산 매매계약서에서는 계약 해제와 관련하여 매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있습니다. 하지만 A씨는 이러한 규정이 없어도 계약금을 포기하고 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다.

위약금이란?

위약금이란 채무를 이행하지 않을 경우 채무자가 채권자에게 손해 배상 또는 제재로서 지급할 것을 미리 약속한 돈입니다. 이는 일종의 손해 배상액이라고 할 수 있는데 부동산 계약금에서의 위약금은 계약 해제에 따른 손해 배상액입니다. 부동산 계약은 당사자간의 계약이기 때문에 특약을 정할 수도 있는데요. 특히, 부동한 계약 후 당사자의 변심 등으로 인해 계약이 해제된다면 상대방에게 상당한 피해가 유발되는 만큼 이를 미리 정할 수 있습니다. 예를 들어 1,000만 원짜리 계약을 한다고 하더라도 여기에 위약금 1억원을 정할 수도 있는데요. 계약 범위의 제한이 없기 때문에 도장 또는 서명을 신중하게 해야 합니다. 그리고 계약 당시 서로의 합의하에 위약금에 합의를 했다면 계약이 불이행 될 경우 이에 대한 위약금을 지불함으로써 계약 해제가 가능합니다.

– 부동산계약에서의 위약금이란?

부동산 매매계약에도 위약금 조항이 있는데 해당 내용을 살펴보면 일반적으로 매도인 또는 매수인이 내용에 대해 불이행을 하게 될 경우 상대방은 계약을 불이행한 사람에 대해서 서면으로 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다고 나와 있습니다. 계약 당사자는 계약 해제에 대한 손해배상을 청구할 수 있으며 손해배상에 대한 별도의 약정이 없다면 계약금을 손해배상의 기준으로 봅니다. 하지만 해약금에 의한 계약 해제와는 달리 상대방의 채무불이행이 있을 때에만 계약을 해제할 수 있다는 점에서 계약 해제가 자유롭지 못합니다.

– 위약금에서 주의할 점은?

위약금은 매수인이 중도금을 지급하지 않는 등 당사자가 계약상 의무를 위반하는 경우 계약금을 몰취할 수 있다는 것을 의미합니다. 어떤 분들은 이러한 위약금에 대한 내용이 계약 시 당연한 것이라 여기는 경우가 많습니다. 하지만 계약금을 위약금으로 한다는 부동산 계약 내 특약이 없다면 당사자가 계약상의 의무를 위반해서 계약을 해제한다고 하더라도 실제 손해를 입증해서 배상을 받을 수 있을 뿐, 계약금을 당연하게 몰취할 수 있는 것은 아닌데요. 특히 표준 계약서를 살펴보면 채무불이행과 손해배상 부분에서 계약금을 손해배상의 기준으로 한다는 식의 위약금 내용이 포함되어 있기 때문에 이러한 내용을 꼼꼼하게 파악해야 하며, 분쟁이 생겼다면 제주도 부동산전문 변호사의 조언을 받아보는 것이 좋습니다.

해약금이란?

부동산 계약을 했다고 해서 반드시 이행해야 하는 것은 아닙니다. 상황에 따라서는 계약을 해제할 수도 있는데요. 중도금이 있다면 중도금 지급 전까지 계약을 자유롭게 해제할 수 있는 권리가 있고, 이와 관련된 자금을 해약금이라고 합니다. 계약 해제라는 것은 처음으로 소급해서 계약이 없었던 것과 같은 법률 효과를 발생시키는 것을 말하는데요. 이렇게 계약 해제를 하게 될 경우 계약 시 주고 받았던 계약금을 어떻게 해야 하는지가 문제가 됩니다. 거래 당사자들은 자유롭게 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 되는데 매도인은 받은 계약금을 배액상환해야 하고, 매수인은 지급했던 계약금을 몰수하는 조건으로 계약을 깨게 되는데요. 이 때의 배액상환 또는 몰수 되는 돈을 해약금이라고 합니다.

민법 제 565조에서는 해약금에 관한 내용을 다루고 있는데, 매매의 당사자 일방이 계약 당시의 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액 상환을 해서 매매계약을 할 수 있다는 내용입니다. 하지만 해당 내용은 어디까지나 중도급 지급 전까지 가능하고, 매수인이 중도금을 지급한 이후라면 매도인은 계약금의 배액을 상환한다고 하더라도 매매계약을 해약할 수 없습니다. 만약 당사자가 이 조항의 해약권을 배제하기로 하는 특약을 했다면 중도금 지급 전이라고 하더라도 해제권을 행사할 수 없습니다.

최근 수도권 지역의 아파트를 소유한 집주인들이 일방적으로 매매계약을 파기하는 케이스가 줄을 잇고 있습니다. 앞으로 아파트 가격이 더 오를 것이라는 기대에 부푼 매도자는 자신의 집을 사려는 매수인에게 계약금의 두배를 물어 주겠다고 하면서 계약 포기 의사를 통보하는 식인데요. 위약금보다 집값 상승분에 대한 이익이 더 크다 보니 매도인 입장에서는 큰 손해가 아닌 것입니다. 하지만 이 과정에서 각종 분쟁이 발생하고 있는데요. 따라서 이러한 분쟁이 발생하지 않도록 계약 시 계약서 내용을 충분히 숙지해야 하며, 분쟁 발생 시에는 제주도 변호사의 조력을 받아 신중하게 대처해야 합니다.

부동산 가계약파기 시에는 어떻게 되나요?

민법 제 565조에 따라 부동산 매매계약 시 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해제하고자 할 때 계약금의 배액을 상환하면 계약 해지가 가능합니다. 계약서에도 일반적으로 ‘매수인이 매도인에게 중도금 혹은 잔금을 지불하기 전에 매도인이 계약금의 배액을 상환하면 부동산 매매계약을 해제할 수 있다’는 해제권 유보 조항이 존재하는데요. 문제는 가계약일 경우 상당한 분쟁이 많이 발생한다는 점입니다. 가계약의 경우 아무리 양 당사자가 가계약이라고 알고 진행을 했다고 하더라도 양측이 특정 물건에 대해 구두상으로 의사 표시를 했고, 양 당사자의 의사가 합치된다면 계약이 성립하기 때문에 일정한 요건을 충족시킨 경우에는 가계약금 역시 일반 계약으로 효력이 인정됩니다. 가계약금은 본계약 계약금의 약 10%정도이기 때문에 가계약 파기 시에는 가계약금이 기준이 된다고 여기는 분들이 많지만 가계약이라고 하더라도 일반 계약으로 인정된다면 계약 해지에 따른 해약금이나 위약금의 법리가 적용되는데요. 가계약 분쟁은 지속적으로 발생하고 있는 사안인 만큼 제주도 부동산전문 변호사와 함께 이를 따져보고 대처해보세요.

부동산 거래 시에는 각종 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 사안마다 다르겠지만 가계약금만 입금했다고 하더라도 가계약금의 2배를 위약금으로 지급하라고 한 판례도 있는데요. 각 사건의 내용이나 당사자의 상황 등에 따라 달라지기 때문에 이에 대해 잘 아는 제주도 부동산전문 변호사의 조력이 필요합니다. 현재 부동산 시장의 변동이 너무나도 커서 불안한 상황이다 보니 가계약금, 해약금, 위약금 등의 용어 차이와 법률 관계를 제대로 숙지하지 못한다면 큰 피해가 발생하게 되는데요. 따라서 신속하게 법률 조력을 받는 것이 필요합니다.

제주도 변호사가 있는 참솔에는 대한변호사협회 부동산분야에 전문등록된 변호사가 있습니다. 각종 부동산 법률 지식과 경험이 풍부한 최호웅 변호사님이 직접 도움을 드리고 있으니 부동산 분쟁으로 인해 피해가 유발된다면 바로 제주도 변호사의 도움을 받아 해결해보세요.



계약 해지하면 계약금을 돌려받을 수 있나요? – 생활 속 법률 이야기(8)

마을변호사와 함께하는 생활 속 법률 이야기, 여덟 번째. 가계약금으로 계약한 거래에서 해지한 경우, 돈을 돌려 받을 수 있을지 마을변호사 ‘황선영 변호사’님과 함께 해결하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

안녕하세요. 여러분의 마을 변호사 황선영 변호사입니다. 혹시 법적 분쟁으로 곤란을 겪고 계신가요? 앞으로 정책 브리핑과 함께 마을 변호사 활동 중 만났던 일상 속 법률상담 사례를 소개하고 그에 관한 예방법이나 대처법도 함께 알아보려고 합니다.오늘은 계약금과 관련한 상담 사례를 하나 소개해드리려고 하는데요. 저를 찾아왔던 A 씨는 시골에 논을 몇 필지 사기 위해 알아보던 중 공인중개사의 소개를 받고 괜찮은 땅이 있어 계약을 진행하기로 했다고 합니다. A 씨는 먼저 가계약금으로 500만 원을 입금해달라고 하여 매도인 계좌로 돈을 입금했다고 하는데요. 당시까지 A 씨는 매도인과 직접 만나거나 계약서는 쓰지 않았고 대략적인 대금만 정했다고 합니다. 물론 중도금이나 잔금의 액수 지급 시기도 정하지 않았고요 A 씨는 급하게 땅을 알아보고 있다가 소개받은 이 땅이 맘에 들어 우선 다른 사람에게 뺏기지 않기 위해 가계약금을 지급하게 되었던 것인데요. 나중에 A 씨는 매수 대상 토지는 직접 찾아가 보고 나서야 아차 싶었다고 합니다. 논 가운데 일부가 물 빠짐이 좋지 않아서 농사짓기에 적합한 땅이 아니었던 것이죠. A 씨는 바로 공인중개사를 통해 매도인에게 계약해지 의사를 밝히고 500 만원을 돌려달라고 하였습니다. 그러나 매도인은 A 씨가 교부한 돈이 계약금이라면서 계약이 해지될 경우 당연히 몰지 되는 것 아니냐면서 반환을 거부했다고 하는데요.과연 A 씨는 이 가계약금을 포기해야만 하는 것일까요? 우선 A 씨가 교부한 500 만 원을 계약금으로 볼 수 있는지부터 살펴보겠습니다. 민법 제 565 조는 매매 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부할 때 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상황에서 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말에 계약금이 오고 간 경우에는 따로 약정을 하 지 않아도 중도금 지급 전까지 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있다는 것인데요.이 규정에서 유의해야 할 것은 계약금 명목으로 상대방에게 교부된 돈이 바로 계약 당시에 수수되어야 한다는 것입니다. 따라서 계약이 성립되었다고 보기 어려운 시점에 어떤 금원의 수수되었다면 이는 계약금의 수수된 것으로 보지 않을 수 있다는 것이죠. 그렇다면 A 씨가 가계약금으로 500 만 원을 교부할 당시에 계약이 성립되었는지가 문제가 될 것입니다. 매매계약이 성립하였는지는 매매계약의 본질적 상황이나 중요 사항에 관해서 쌍방 간 구체적인 의사의 합치가 있었는지로 판단해볼 수 있을 텐데요.A 씨의 경우에는 비록 매매 부동산이 특정되어 있고 대략적인 매매대금이 정해져 있기는 했지만 매매계약서가 작성되지도 않았고 매도인과 매수인이 서로 만난 적도 없으며 매매대금의 구체적인 지급 시기는 방법이 정해져 있지도 않았기 때문에 매매계약의 체결에까지 이른 것으로는 보지 않을 가능성이 컸습니다. A 씨는 단지 매매를 위한 교섭단계에서 매물을 선점하기 위한 목적으로 금원을 지급한 것이었고 이는 장차 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 계약교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금 정도였던 것이죠. 따라서 본 계약이 성립하지 않는다면 당연히 반환이 전제되는 금원인것입니다.우리 민법은 가계약금이나 증거금에 관해서는 따로 정하고 있지 않기 때문에 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가진 것으로는 인정받기 어려울 것입니다. 다만 당사자들 사이에 가계약금의 배액을 상환하거나 포기하면 계약을 해지할 수 있다고 특별히 정한 경우에는 해약금 약정이 있는 것으로 볼 수 있기 때문에 본 계약 체결을 원치 않게 된 매수인으로서는 가계약금을 포기하지만 계약을 해지할 수가 있을 것입니다. 하지만 A 씨의 경우에는 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 따로 한 사실이 없었고 따라서 가계약금을 포기할 필요 없이 본계약이 체결되지 않았다면 교부했던 가계약금 반환을 구할 수가 있는 것입니다.반대로 가계약금을 수수하더라도 가격에 구속력을 주고 싶으면 특약사항으로 해약금 약정을 따로 넣을 필요가 있겠고 명칭은 가계약금이라도 가계약금 수수시 계약체결 성립이 인정될 정도였다면 민법 제 565 조에 의거해서 매수인은 위 가계약금을 포기하고 매도인은 배액을 상환해야지만 계약해제 효력을 인정받을 수 있을 것입니다. 조금 다른 경우이긴 하지만 계약금을 정하면서 계약금의 일부만 지급하거나 전부를 후에 지급하기로 약속하는 경우가 종종 있는데요. 이때는 실제 교부된 계약금을 해약금으로 볼지 아니면 약속한 계약금 전부를 해약금으로 볼지가 문제될 수가 있습니다.이 경우에는 계약이 구속력을 부여하고자 하는 당사자들의 의사에 비추어 실제 교부된 계약금이 아니라 약정한 계약금 전부에 배액을 상환해야지만 계약이 해제되는 것으로 보고 있으니 이 점 반드시 유의하셔야 할 것 같습니다.감사합니다.

[50+포탈]집값 오르니 안 판다고? 부동산 계약 파기, 이렇게 막아 보세요!



최근 부동산 가격이 꾸준하게 상승제를 보이자, 매도인에게 일방적으로 계약을 파기 당하는 사례가 속출하고 있다. 매수인이 계약금을 지불한 상황에서 매도인이 계약을 파기하기 위해선 기존 계약금의 2배를 위약금으로 지불해야 한다. 그럼에도 불구하고 집값이 오르는 폭이 위약금을 물어주는 것보다 크기 때문에 이러한 상황이 발생하고 있다.

계약이 완료된 줄 알고 이사를 위해 기존의 살던 집까지 정리했던 매수인들은 속수무책으로 피해를 보고 있는 상황. 당장 갈 곳을 구하기도 어렵고, 길바닥에 앉게 생겼으니 답답할 노릇이다. 일방적인 부동산 계약 파기, 사전에 예방하는 방법은 없을까?

계약 파기도 매도인의 권리 중 하나!

현행법상 중개업자를 통해 매매계약을 체결했어도 매도인이 계약금의 2배를 지불하고, 계약 파기를 요구한다면 사실상 이를 막을 방법은 없다. 매도인이 계약금의 2배를 지불한다면, 계약을 파기할 수 있는 권리가 생기기 때문이다. 민법 제565조 1항을 살펴보면, 매매 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고, 수령자(매도자)는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다고 규정되어 있다.

결국 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 것이 법에 위반되는 행위는 아니다. 즉 매수인은 계약 파기로 인한 손해배상을 매도인에게 청구할 수 없다. 그렇다면 매수인은 속수무책으로 당할 수 밖에 없을까? 물론 매수인이 이를 예방할 수 있는 방법도 있다. 바로 계약 이행시기를 앞당기는 것. 매도인의 계약 파기는 원칙적으로 계약이행 전에만 행할 수 있는 것이기 때문이다.

매수인의 유일한 계약 파기 방지법, 계약 이행을 앞당겨라!

그렇다면 계약 이행을 앞당길 수 있는 방법은 무엇일까? 가장 쉬운 방법은 중도금이나 잔금 지급일 이전에 지불해야 할 금액의 일부를 미리 지급하면 된다. 설정된 지급일 이전에 중도금이나 잔금 일부를 지급할 경우, 법적으로 계약이 이행된 것으로 보기 때문이다. 쉽게 말해 유효한 계약이 되는 것이다.

만약 중도금 지급일 전에 일부를 미리 지급했다면, 매도인이 계약금의 2배를 배상한다 하더라도 계약을 마음대로 파기할 수 없다. 실제로 대법원에서 이러한 판결(대법원 2004다11599)을 내린 상황도 있다.

단, 계약서에 ‘매수인은 중도금에 대해 그 지급일보다 앞서 지급할 수 없고, 지급하더라도 효력을 인정하지 않는다’라는 특약이 있다면 잔금을 미리 지급했다고 해도 계약이 유효하지 않다. 따라서 계약서 작성 시 이러한 특약 여부에 대해 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

두 번째 방법은 계약금과 중도금, 잔금 지급시기를 촘촘하게 설정하는 것이다. 앞서 말했듯이 집주인이 계약을 파기하는 가장 큰 이유는 집값이 시간이 지날수록 계속 오르기 때문. 따라서 반드시 이 집을 구매하기로 결정했다면, 금액 지불 시기를 늦추는 것보다 최대한 지불 시기를 앞당겨 계약 효력을 발생시키는 것이 좋다.

즉 매도인이 계약을 파기할 것인지, 유지할 것인지 생각하는 시간을 아예 없애버리는 것이다. 잔금을 치를 돈이 충분히 있음에도 불구하고, 한 번에 목돈이 나가는 것이 부담돼 중도금과 잔금 지급일 설정을 여유롭게 한다면 결국 매도자 입장에서 계약 파기를 할 수 있는 시간을 벌어 주는 것이나 마찬가지다.

매수 의사는 확실하게, 계약 내용은 구체적으로!

세 번째 방법은 계약금을 많이 지불하는 것이다. 일반적으로 계약금은 매매대금의 10% 정도로 설정하는 것이 보통이다. 하지만 여유가 된다면 이보다 더 많은 계약금을 지불하는 것이 계약 파기를 막을 수 있는 방법. 계약금이 커질수록 추후 매도인이 계약 파기로 인해 지불해야 할 배상액이 커지기 때문이다.

가령 10억원의 아파트를 구매한다고 가정하면, 일방적으로 계약금은 1억원 정도로 설정되는데, 이때 매도인은 매수인에게 원금을 포함한 2억원만 배상해주면 계약을 파기할 수 있다. 하지만 계약금을 2억원으로 설정했다면, 매도인이 배상해야 할 계약금은 원금을 포함해 4억원이나 되기 때문에 쉽사리 계약을 깨기 어려워진다.

마지막은 구체적으로 계약에 대한 내용을 합의해야 한다. 일반적으로 고가 부동산의 경우 매매대금의 10% 정도로 책정되는 계약금만 해도 수억원에 달한다. 따라서 매수인이 매도인에게 계약금의 일부만 우선 주고, 추후에 본계약금을 지불하는 관행이 있다. 이러한 경우에는 정식적인 계약서를 작성하기보다 구두로 계약을 하는 경우가 많다. 이렇게 매수인이 본계약금이 아닌 계약금의 일부만 지불했을 경우 매도인은 배액 상환이 아닌 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다.

다만 가계약도 일정 조건을 갖췄다면 본계약처럼 법적 효력을 갖는다. 대법원은 매도인과 매수인이 가계약을 맺을 때, 매매 목적물과 매매 대금을 특정하고, 중도금의 액수와 지급일 등을 구체적으로 합의한 경우라면, 정식 계약서를 작성하지 않아도 가계약을 유효한 계약이라고 판결한 사례가 있다(대법원 2055다39584).

지금까지 매도인의 일방적인 계약 파기를 막는 방법에 대해 알아봤다. 매도인 입장에서 집값이 올라, 계약을 파기하는 것이 법적으로 문제되는 것은 아니지만 통상적으로 매수인의 입장을 전혀 고려하지 않은 일방적 행위라고 볼 수 있다. 따라서 계약을 일방적으로 파기하기보다 매수인과 협의를 통해 계약설를 새로 작성하는 등 적절한 방안을 찾아보는 것이 좋겠다.

[상기 이미지 및 원고 출처 : KB골든라이프X]

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